LA SCPI ET SON FONCTIONNEMENT

Un investissement dans une société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’acquérir via des parts de société des immeubles de bureaux, des boutiques ou des immeubles d’habitation.

Grâce aux fonds récoltés, la SCPI acquiert un ensemble de biens immobiliers qu’elle va gérer, louer et entretenir.

Il existe plusieurs types de SCPI :

• Les SCPI de rendement, qui misent sur la distribution des revenus
• Les SCPI de plus-values, qui ont pour objectif une forte revalorisation du patrimoine acquis
• Les SCPI fiscales, qui offrent aux investisseurs des allègements d’impôt

Les loyers reversés aux investisseurs sont nets de charges et proportionnels au nombre de parts détenus par ces derniers. Tout ce qui concerne les différentes provisions, frais de gestion de la SCPI, taxes foncières ou autres frais (entretien, travaux, etc.) est prélevé en amont du versement du loyer.

QUELS AVANTAGES OFFRE UN INVESTISSEMENT SCPI ?

Les SCPI permettent de répondre à la plupart des objectifs patrimoniaux :

• De réaliser un investissement locatif long terme dans une valeur refuge qui est l’immobilier.

• De profiter des avantages des locataires professionnels à savoir des recettes locatives plus élevées, une plus grande stabilité des locataires (taux d’occupation), des baux qui courent généralement sur neuf ans et un confort dans la sélection du locataire.

• De s’assurer d’une forte mutualisation des risques locatifs puisqu’elle sont composées de différents biens (bureaux, hôtels, commerces, zones d’activité) et de nombreux locataires. On écarte ainsi écarte le risque de carence locative puisque les revenus de l'investisseur ne dépendent pas d’un seul locataire, mais de centaines de locataires.

• D’investir de manière simple et sereine. Les SCPI ne comportent aucune contrainte de gestion et disposent d’un montant d’investissement souple avec la possibilité d’acquérir des parts pour une centaine d’euros.

• De disposer de revenus mensuels ou trimestriels qui génèrent un complément de revenus.

• De permettre une protection de ses proches, puisqu’en cas de décès les parts de SCPI se transmettent comme du patrimoine immobilier.

LA SCPI RESTE UN PLACEMENT IMMOBILIER, FAITES ATTENTION À VOTRE HORIZON D'INVESTISSEMENT

L’horizon d’investissement conseillé par l’AMF (autorité des marchés financiers) est de 8 ans. Les frais de souscription prélevés lors de la revente des parts sont compris entre 8 et 12 %.

L’avantage indéniable à prendre en compte en investissant via un support SCPI est que l’investissement travaille bien sur la somme nette versée. Par exemple, si l’on achète pour 100 000 € de SCPI, les loyers seront bien calculés sur les 100 000 € et non pas 100 000 € moins le pourcentage de frais.

Notons que la SCPI a le même objectif que l’investisseur : pour réaliser un maximum de profit à la revente, celle-ci doit gérer au mieux le parc immobilier.

QUELLES POSSIBILITÉS POUR INVESTIR EN SCPI ?

Il y a quatre méthodes principales d’investissement en SCPI. Ces dernières répondent à des objectifs différents :

• Au comptant. Les versements sont mensuels ou trimestriels selon les gestionnaires et généralement versés après un délai de jouissance (quatre à six mois).

• Via un crédit immobilier. C’est la solution qui offre actuellement le meilleur rendement. On peut déduire du bénéfice généré les intérêts d’emprunts, l’assurance décès invalidité et frais financiers. Cet effet de levier est l’un des plus intéressants !

• Via un contrat d’assurance-vie. Cette solution permet, pour les personnes ayant une tranche d’imposition élevée, d’optimiser la fiscalité. Les loyers restent dans l’enveloppe de l’assurance-vie et ne sont par conséquent pas fiscalisés. Ces derniers servent à racheter de manière automatique des parts du support, cela a donc un effet « boule de neige ». Au fur et à mesure du temps, on devient automatiquement plus rentable puisque le nombre de parts détenues dans le portefeuille devient de plus en plus important.

• Via le démembrement temporaire. Essentiellement destiné aux personnes imposables à l’ISF. Les gestionnaires de SCPI proposent différentes durées pouvant aller de deux à vingt-cinq ans.

QUELS CRITÈRES À VALIDER POUR INVESTIR DANS UNE SCPI ?

Quelques critères principaux sont à prendre en compte lorsque l’on souhaite investir dans une SCPI :

• Le premier critère est le rendement octroyé et la stabilité de cette dernière dans le temps. Il suffit simplement de comparer le rendement locatif proposé par rapport à la moyenne du marché et de vérifier qu’il soit stable dans le temps.

• Il faut ensuite regarder le prestige de la maison de gestion et son actionnariat. En effet, on constate que les SCPI gérées par une société de gestion indépendante superforme les SCPI bancaires.

• Le type de SCPI. Il existe des SCPI à capital fixe et à capital variable. Les SCPI à capital variable sont à privilégier puisqu’elles permettent une plus grande disponibilité des parts à la revente.

• La capitalisation. Une SCPI proposant une capitalisation de plus de 1 milliard d’euros offrira une meilleure mutualisation des risques qu’une SCPI de quelques dizaines de millions d’euros de capitalisation. Attention cependant aux très grosses SCPI : Il risque d'y avoir une probabilité d’augmentation du prix de la part assez faible.

• Les taux d’occupations physiques et financiers du parc immobilier sont également à scruter. De façon logique, un parc immobilier inoccupé de moitié offrira de moins bonnes garanties qu’une SCPI avec 95 % de taux d’occupation.

• Le niveau des réserves (taux de report à nouveau) doit également être vérifié. Cela correspond au fonds de trésorerie de la SCPI si celle-ci doit faire face à un départ imprévu de locataire ou une faillite de celui-ci. Attention, un niveau trop élevé de réserves pénalisera le rendement : c’est de l’argent qui n’est pas investi donc qui ne rapporte pas (ou très peu).